Vente à soi-même

Sans relevé de compte bancaire

MIEUX COMPRENDRE

Vendre son bien immobilier à soi-même est une opération parfaitement légale lorsqu’elle est bien exécutée. Ce montage présente des avantages indéniables, avec notamment la possibilité de dégager facilement des liquidités et de diversifier son patrimoine. Concrètement, il s’agit de vendre son appartement, sa maison, ses bureaux ou son immeuble à sa propre SCI. Avantages : récupérer des liquidités sans se démunir de son bien.
La SCI effectue un emprunt immobilier et déduit de son revenu foncier imposable les intérêts de l’emprunt. L’opération permet de rester indirectement, mais effectivement propriétaire d’une partie du bien vendu à la SCI, via sa détention de parts sociales.

LA PREUVE PAR L’EXEMPLE

• Marylène et Hervé possèdent un appartement en Bretagne dont la valeur est de 400.000 euros. Ils détiennent aussi une SCI qui possède 5 biens immos pour 2,4 M€ et qui rapporte 10.300 € de revenus locatifs. Marylène et Hervé vendent leur bien immobilier à leur SCI pour 400.000 €; somme qu’ils récupèrent en cash. La SCI souscrit un emprunt immobilier; emprunt qui sera compensé par les revenus locatifs perçus par la SCI.
• Jean et Mauricette possèdent une résidence principale pour 550.000 € et 1 résidence secondaire pour 300.000 €. Ils détiennent en  nom propre 4 biens locatifs d’une valeur de 900.000 €. Ils possèdent aussi une SCI qui détient 2 immeubles à Nice, d’une valeur de 4,7 M€. Ils vendent les 4 biens locatifs qu’ils ont en nom propre à la SCI et récupèrent 900.000 € de cash. Le prêt réalisé a repris le solde du crédit en cours de la SCI; les revenus locatifs de la SCI couvrent la mensualité du nouveau prêt.

La fiscalité pour la vente à soi-même via une SCI 

Le Trésor Public regarde avec beaucoup d’attention les opérations de vente à soi-même. Pour éviter toute contestation de minoration ou de surévaluation de la valeur du bien immobilier, nous demandons systématiquement une expertise, de tous les biens faisant l’objet de l’opération; celle-ci est annexée à l’acte de vente.

L’impact sur son Impôt sur la Fortune immobilière

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne exclusivement les biens immobiliers, qu’ils soient détenus directement ou indirectement. Même si vous possédez des parts sociales dans une Société Civile Immobilière (SCI), ce qui ne vous confère pas un statut de propriétaire direct des biens immobiliers, il est néanmoins nécessaire de déclarer la valeur de ces parts sociales. Étant donné que plusieurs associés détiennent des parts de la SCI, cela a pour conséquence mécanique de réduire le patrimoine immobilier du vendeur. Cette diminution peut entraîner une réduction, voire une suppression de l’IFI à payer. De plus, il est possible d’appliquer une décote sur la valeur des parts, lorsqu’il s’agit de déterminer le montant à déclarer dans le cadre de l’IFI. En effet, pour l’administration fiscale, la vente de parts sociales d’une SCI est plus complexe que la vente d’un bien immobilier sur le marché immobilier traditionnel. Par conséquent, il est admis de sous-évaluer de 10% à 20% la valeur réelle de son bien immobilier lorsqu’il s’agit de calculer la valeur des parts détenues au sein de la SCI familiale.